地王的背后

政府探底“微调”之谜

秦虹认为，郑州作为东部地区的一个重点城市，城镇化、工业化所支撑的房地产市场发展的形势和水平，应该说好于全国任何城市。虽然成交量在增加，开工投资也在增长，但是郑州的房价比较平稳。

而在住房限购仍为调整政策主基调的背景下，房地产市场仍将以抑制投资、投机性需求为主，今后一个阶段，房地产市场仍然存在着波动的可能。但楼市调控从来不是单纯的房地产业领域内的命题，太多因素影响着具体调控措施的效果，政策的精确度恰恰是调控的“顽疾”。

取得“地王”的郑州市轨道交通有限公司，是2008年2月22日经郑州市人民政府决定成立的国有独资公司。下属专门负责置业开发的轨道交通。

业内人士称，这或许是地方政府为了在房地产市场成交量下降的情况下借力国企试探政策红线，让购房者笃信房价将继续上涨。而这实际上与地方政府的土地财政依赖不无关系。一方面，对土地财政的高度依赖让地方政府离开了土地这个“命根子”，这就很容易出现资金链断裂的问题。另一方面，出让土地带来的畸高收入让部分地方政府丧失了调整经济结构、推动产业升级的动力。

事实上，土地财政已成为哄抬楼市价格这一利益链条上的关键一环。如不破除土地财政怪圈，不仅会严重影响楼市调控的效果，稳增长、调结构等政策的执行也将大打折扣。

地方财政对土地收益的依赖已引起高度关注。有消息称，有关部门正着手研究地方财政对土地的依赖程度，未来或将出台应对措施。而破除地方政府的土地财政怪圈，也可能调控政策的“储备弹药”之列。

对于开发商来说，即便没有地王，随着调控越来越严苛，牺牲利润也会使开发商取得佳绩。中海地产是个例子。自房地产调控以来，中海在全国的降价风潮一浪高过一浪。中海去年公布了前11个月的销售业绩，其间中海累计卖出了815亿港元的房子，同比增长38.9%，超额完成今年800亿港元的销售目标。这种灵活的定价策略，不仅让开发商紧紧扣住日益萎缩的购房团体，也让他们迅速回笼资金。

河南房地产业协会常务副会长兼秘书长赵进京告诫同行：以价换量，以量赢质，以质取胜，仍然是今后房地产发展的关键。

聚焦楼市反暴利

地王并不可怕，可怕的是房产商一味追求高利润。

2012年楼市调控的基调稳定，但“地王”的频出着实让业界虚惊一把。而由此，房地产市场的反暴利再次备受关注。去年发改委明确提出2012年对房地产反暴利的调控重点，这一潜藏的难题可能再次被推向风口浪尖。

国家发展和改革委员会主任张平日前明确表示，要完善房地产价格监管办法，研究商品住房领域反暴利规定。坊间多称，郑州也应该采取一定的限价措施，以抑制“地王”产生后导致的投机性市场。令人疑惑的是，在现有土地、政府税费成本占据商品房主要成本的情况下，要反房地产暴利，是否只能倾向于限价的行政方式？

多位分析人士认为，从长远来看，在中国快速发展的城市化的市场背景下，要想解决商品房领域的高利润问题，仅仅靠以上措施还不够。行政命令式政策的“误伤”难题依然待解。

另外，有中原集团研究中心分析师表示，支撑房价的成本因素主要有两项，一是地价，二是建材和劳动力成本。目前，地价下行有限，建材和劳动力成本因通胀不断上升，此时单限房价犹如扬汤止沸。但若能利用好“限购”的时间差，对土地、保障类住房开发等环节给予更多关注，那么“限价”的意义就决不仅限于帮助地方政府完成年初承诺，而且可能一种促进市场持续健康发展的积极探索。

有业内资深人士直言，2011年度中央经济工作会议对于今年房地产调控的核心表述是“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。但从以往的市场经验看，就目前的“房价合理回归”的调整程度，要实现“商品住房领域反暴利”的目标，还缺少很多外部条件。

“从土地市场交易源头进行调控，对商品房用地出让之初就规定该地块未来上市商品房的售价区间，并且进行规定上限，一定时期内不得涨价；控制市场流动性；开发商的资金流动性也要适当收缩。加强房价价格审批制度，对房价上涨过快的楼盘及市场及时进行干预。这同时也可以防止‘地王’所带来的消极因素。”上述人士分析。

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