终端为王的沉重代价

2012-12-13 14:43| 查看: 227538| 评论: 0|原作者: 杨江涛

摘要: 一线城市商圈铺租还得涨。为什么？因为二、三线城市的铺租还没到顶。

铺租还会涨！

我曾经私下问过一位在三线城市核心商圈做餐饮连锁的老板，铺租成本占其整个运营成本的多少？他说，占百分之十几。我能感觉到他活得相当滋润，就是由于三线城市的铺租成本的合理性。
在此奉劝那些靠营业额来维持铺租的经营者，不要在一线城市苦苦支撑了，要想活得正常点，赶快下沉到二线甚至三线城市吧！尽管营业额会少些，但最起码你获利率会高些，也没那么辛苦。
一线城市的许多铺租，并不是靠营业收入来养的，而是靠比傻瓜更傻瓜的经营者来埋单的。人家有下家埋单，而你只有辛苦经营靠营业利润埋单，如果你缺乏管理经验，运营效率提不起来，且又没有奢侈品牌那样的高利润，你只能等着亏损。
由此我可以断定，一线城市商圈铺租还得涨。为什么？
因为二、三线城市的铺租还没到顶。
我们不应该孤立地看一线城市的铺租，一线城市与二、三线城市从来就是联动的，时尚流行都是从高端市场向低端市场刮起的，而二线城市要为一线城市刮起的时尚埋单，三线城市要为二线城市埋单。二、三线城市的加盟者通过加盟费的方式帮一线城市的商家缴铺租，既然二、三线的加盟者帮人缴完铺租还能活得滋润，那一线商圈的铺租就还有上涨的空间。
这是一个靠下家缴铺租的时代，而不是李嘉图300年前所描绘的靠自己营业缴铺租的时代。
一线城市的商家之所以能有二、三线的下家，靠的是文化上的优势，谁让二、三线城市的老百姓羡慕大城市的时尚生活呢！从这个意义上来说，是文化主导着经济。
那么一线城市的铺租涨到什么时候才是顶呢？那就是二、三线城市的铺租超过营业利润时，大家都不愿接手商铺时，即最后的傻瓜再也不出现的时候。
可见，一线城市商圈的铺租到顶，并不完全是以该商铺的营业利润为上限的。
说一个朋友说过的一句很难听的话：谁还靠老老实实地做生意赚钱啊！

终端的未来在哪里？

如果连沃尔玛这样的运营效率在中国都亏钱，说明仅凭营业利润很难养得起铺租。
当然沃尔玛亏钱的因素，不只是因为中国的高铺租，还包含有其配送中心的成本较高、规模效应没发挥等诸多因素，但这足以说明了在中国的一线商圈仅凭营业所得已经填不满商铺的欲壑。
百安居租铺经营的失败，与红星美凯龙买铺经营的成功，也更佐证了在中国做生意成败跟地产行业有莫大的关系。若不搞定铺租成本问题，商业盈利将成为泡影。
我们对比一下电子商务与地面商业的运营成本，就能知道未来商铺的销售意义已经越来越小。
电商运营成本包括赔付押金成本＋推广成本＋物流成本。物流成本不在固定成本里，可以省去；推广成本（不少卖家以购买搜索关键词为主）是比较大的开支，但卖家完全可以自由控制，可以给多也可以给少，至少不像铺租成本是那么硬性的，而且地面商业只能限于某个城区，而网络推广辐射范围则是全国，平均成本可能更低；而赔付押金原则上也只是押金而已。
这只是电商卖家的运营成本，电商最重要的意义是帮消费者省掉很多交易成本（时间成本、体力成本、比较成本等），甚至对卖家的信任都可以通过评价记录看到，省掉了非常多的决策交易成本，再加上电商商品一般都比地面的商品性价比更高，所以从控制成本营业的角度来看，地面商业一定会输给电商。
如果商铺失去销售营业上的优势，还能干什么？
我觉得一线城市的电脑城给了我们很多启示。这些电脑城的铺租成本也是居高不下，聪明的商家把面积小得可怜的商铺设计成橱窗、体验馆，而把真正的销售阵地挪到了写字楼，他们会用橱窗效应吸引你，而如果你真的要打算购买，销售人员会带你到他们的后院——写字楼里的货仓兼营业厅，这里的铺租更便宜。
从某种意义上来说，一线商圈的铺租就是个橱窗和体验店，而不是营业场合。说得更本质一点，它就是个广告位（你仔细算笔账就知道，那个铺租的价位快跟广告位差不多了）。如果你把这个寸土寸金的商铺当作一个广告位来看，你就不觉得贵了，你也就知道了不应该从一个广告位里去盈利，而只是用它招揽生意而已！
用其他方面的盈利去养商铺吧！现代意义的商铺定义或许就是个橱窗广告位。
（杨江涛：无形营销机构首席顾问）

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