2012：中国房地产行业三大浪潮

住宅：从“清水房”到“拎包入住”
2012年，各大开发商纷纷将精装修住宅作为主流产品线。而产品的变革，映射的是新一代消费主体的粉墨登场。“80后”一代年轻消费者已经成家立业、娶妻生子，在他们首次或二次置业的引领下，真正“省心”的住宅产品逐步进入都市住宅消费者的视野。
根据零点咨询集团对国内部分城市一体化产品的研究发现，集成一体化住宅产品在20～35岁年轻消费者群体中的接受度远超毛坯房。这种集成一体化住宅具有集中采购和售后、精装修成品交付、结合户型空间集成收纳等特性，实用性与自装和普通精装住宅相比优势明显，消费者甚至能够接受相比毛坯房高达40%以上的溢价。
地产商：从“生产制造者”到
“服务提供者”
在购房者需求变动的推动下，地产行业也迎来“服务业转型”，住宅开发商从早期的“生产制造者”转变为现在的“服务提供者”。
根据零点咨询集团对北京、上海、广州、成都、大连、西安六个具代表性的城市居民住房消费状况研究显示：
在购房目的中，“改善居住条件”（30%）超越“拥有自己的房产”（22.4%），成为消费者的第一购房动机。改善型需求和首次置业相比，对居住体验的要求必然提升；在消费者最关注的居住体验相关要素方面，如户型设计、房屋朝向、自然环境、人文环境的提及率均超过了30%，居民对房屋本身的关注程度已经超过了对价格的关注度（附图）。
商业地产：从百货到Mall
在住宅地产持续升级的同时，商业地产被众多转型中的地产商和零售企业共同推动，进入了快速发展的大跃进时期。
商业消费的主要驱动力是城市中产阶级人口数量的强劲增长。根据仲量联行数据，伴随着2020年中国平均城市化水平向50%迈进的步伐，预计未来5年内，中国新兴城市50强里中产阶级的人数将增长一倍，达到1.25亿以上。他们构成了城市多元开发经济体中不可或缺的部分，并迅速推动商业变革的浪潮席卷神州。
“一站式”购物中心（Mall）作为舶来的新兴商业业态引领了商业升级。其体量、硬件设施、组织形式、盈利模式都远远超越了传统百货。涵盖丰富业态，提供“吃喝玩乐一站式服务”的大型集中商业大量入市，传统的百货、商业街面临强劲竞争（附图）。
在一、二线城市中，Mall体量越做越大，客群定位日益分化，餐饮和超市、影院等休闲娱乐业态对Mall的依附日益增强。Mall逐步取代了传统的公园绿地、广场和步行街，开始成为城市商圈的主导力量。（作者系零点研究咨询集团房地产行业研究总监）
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