胡葆森谈城镇化新驱动

建业集团董事长胡葆森从两会回来以后，与往年一样，在他的中原会馆举行了“老胡两会归来谈两会”记者见面会。这一次，胡葆森最为关注的是城镇化问题，他说，这不仅仅是两会的热点话题，也是房地产企业生存与发展的一个转折点。

定调城镇化

2012年11月十八大闭幕，新一届中央领导班子也已正式亮相。中共十八大报告中重申的城镇化发展问题得到普遍关注。特别是从2012年9月到今年1月，李克强在多个重要场合论述了新型城镇化。李克强认为“工业化、信息化、城镇化、农业现代化”，是实现我国现代化的基本途径，这“新四化”相互联系、相互促进。

在这样的表述中，城镇化发展的方向蕴含着两个重要信息：一个是人的城镇化，一个是用城镇化来扩大内需。关于人的城镇化， 2012年11月21日李克强在《人民日报》发表署名文章指出：城镇化不是简单的人口比例增加和城市面积扩张，更重要的是实现产业结构、就业方式、人居环境、社会保障等一系列由“乡”到“城”的重要转变。而扩大内需，不言而喻，无不是带动各个经济发展环节的生产要素。

参加完两会归来的胡葆森证实了这两个信息。“从现在的房地产需求看，城市的发展并不是自给自足，而是城镇化后所带动的内需拉动效应。”

胡葆森分析说，中国的城镇化从20年前的不足20%开始起步、加速，用20年时间达到52%。按照这个速度发展下去，不足20年全国城镇化率将突破70%。

就河南来说，胡葆森认为郑州将是河南城镇化建设的重点区域。“10年前的时候，我们城市的户籍人口还不足300万，加上流动人口也就是400万人左右，到今天，郑州的人口已经突破了700万，仅仅是城区，还不算郊区县。就是说10年时间，从400万增长到了700万，我相信今后的10年这个增速还会加剧，我们有理由相信用不了10年郑州将会成为一个千万级人口的特大型城市。”

城镇化中的房地产机遇

作为人大代表，胡葆森在两会中积极建言献策，但作为一个企业家代表，他表示，还是要立足自身工作，注重在城镇化进程中对房地产企业的发展预期。

而事实上，我国城镇化率刚过50%，远低于发达国家，差距就是潜力，今后10~20年我国城镇化率将不断提高，每年将有相当数量农村富余劳动力转移到城市，将带动投资的大幅增长和消费快速增加，城镇化是我国未来经济增长的巨大引擎。作为与城镇化发展关联度最为密切的房地产行业，其中可以寻找的机会是不言而喻的。

从2001年到2011年被称为是我国房地产市场发展的黄金10年，房地产业飞速发展，成为国民经济发展的支柱产业。“同时，这10年也是中国城镇化快速发展的10年。”胡葆森说。

数据显示，中国房地产开发投资额从2001年的6344亿元增长到2011年的61740亿元，翻了近10倍；全国商品房销售面积从2001年的2.24亿平方米增长到2011年的10.99亿平方米，翻了近5倍。“以前开发商拿地每亩上百万就称得上地王了，现在恐怕一亩地两千万的价也不足为奇。”

这说明什么？胡葆森的理解是，这些数字的背后归根结底是两大叠加因素：其一是之前数十年积累下来的合理住房需求在十年中集中爆发，叠加上经济快速发展引发的城市化快速推进，导致市场存量需求和增量需求同步飙升；其二是中央政府对于房地产行业缺乏顶层设计、保障房建设整整缺位十年，叠加上地方政府在分税制体系下财政收入严重依赖土地出售，导致中央和地方都有意无意地成为房地产市场快速扩张的推手。

所以，房地产业能够飞速发展的根本动力归根结底还是城镇化的快速发展。

未来城镇化驱动

胡葆森直言，未来房地产企业的发展仍然要依托于城镇化，“河南建业赶上了城镇化的上半场，整个下半场我们还要再继续参与其中。如果做得好的话，还有可能成为下半场最大的受益者。”

胡葆森说，建业未来4年的销售目标是做到200亿，并且这个目标和版图的扩张都将在河南18个市地中完成。“在周口的一个县，建业的楼盘卖到了每平方米4000多元，而且是一天售罄。”这充分说明伴随着城镇化进程，县级城市的购买力正在不断增强，内需拉动潜力也不可估量。

相较于其他国内房产巨鳄在一线城市的跑马圈地，胡葆森一直青睐于在河南本土的战略式深耕，对于他来说，只河南就有做不完的生意，何况河南将是未来城镇化的主战场。“在郑州市场没有信心排进前20名的话，最好现在还是往地级市场或者往县级市场转移。因为你现在在郑州投资一个项目的资金，现在在地级市场中可以布2~3个项目，在县级市场可以布5~8个项目，我想就企业的这种持续存续的目标和目的而言，在县级市场布五到八个项目，要远远比在郑州布一个项目效果更好。”

近日，由国家发改委牵头，包括财政部、国土资源部、住建部等在内的十多个部委共同参与编制了《全国促进城镇化健康发展规划（2011~2020年）》。该规划指出，“城镇化将在未来十年拉动40万亿投资”。

可见，当前以城市群为城镇化发展主体的思路在中央层面上已获得高度认可。相比于单个城市各自为战的格局，城市群的优势在于产业联动、分工协作，更有利于规模化经济增长的形成，对于中小城镇和大城市城郊地区而言，以城市群为主体也更有利于以城带乡、城乡一体化格局的形成。

由此，建业的城镇化战略可见一斑，胡葆森的眼光也颇具独特之处。

尤其是中原经济区建设，从城镇化的角度来看，是未来我国城镇化推进的重心区域。这种发展方向无疑是房地产企业发展的又一次机遇。据研究机构测算，新型城镇化预计在未来十年将带来20亿平方米左右的购房需求。

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