房产税改革谨慎前行

入冬以来，房价又一次在二线城市郑州发起了“高烧”，商品房均价达到历史新高7300元/平方米。但这丝毫没有阻止投资者购房的热情，有钱人仍然对新楼盘趋之若鹜。

全国房产调控政策屡次失效的窘状似乎已让人心灰意冷。但每当楼价高涨时，房产税改革的呼声就从来没有停止过。在大多数人眼中，房产税是中央政府房地产调控的杀手锏，伴随着楼市泡沫越吹越大，中央将高调亮出手中为数不多的一张牌：征收房产税。

房产税浅滩试水

刚刚闭幕的中央经济工作会议提出，要强化政府责任，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。这让人们对未来楼市调控充满了期待。

财政部税政司综合处处长周传华近日在光大证券举办的投资策略会上公开表示，“十二五”期间将稳步推进房产税改革，房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源。同时，财政部财科所所长贾康也向媒体表示，推进房产税改革是中央已经明确的方向，不可能不征。

据悉，2011年将成为房产税改革试点的上海、重庆两市已经向中央提交各自的房产税改革方案。重庆偏重对高档房、别墅的征收，存量和增量也包括在内。上海的方案是针对新增一般房地产。而此种方案将意味着存量不咎，以往拥有数套房产的人将成为最大的受益者。尽管改革政策还未出台，但还是在当地引起了不小的风波，部分“浅资历”开发商纷纷摆出要加紧抛售物业的架势，部分有多套房源的商品房住户表示会以假离婚的方式来“避难”房产税。

突破之难

要说此时开征房产税，委实不那么容易。表面上看，无论房产税也好物业税也好，作为针对土地、房屋等不动产的财产税，并非是一个举世所无的税种，需要中国人发挥超乎市场经济制度之外的想象力来创造。房产税乃至物业税实际很简单，就是要求房产和物业的承租人或所有者，每年缴纳一定的税款。不似我们现在土地出让金一次收了50年或者70年不等的费，房产税相当于分期付款，大体能够减轻购房者一次购房的负担。

可以预见，房产税征收首先遇到的障碍，就是税基评估。因为我国现在不动产市场现价评估缺乏统一的独立标准。既无纳税人和税务部门共同认可的独立第三方评估机构，也没有现成的统一数据可以直接使用。即使立刻找到大家认可的独立第三方，仅完成全国所有应税不动产的评估，需要的工作时间大约只有天知道。因为这涉及千家万户各种不同类型、不同地区的房子，不是短时间就能够评估完的。

其次房产税是新增税种，对税务机关征收能力来说也是重大考验。目前我国税务机关征税对象主要是针对法人，而对个体工商户就采取简单一刀切的定额税方式；个人所得税则大多采取单位代扣代缴的办法。如果对居民开征物业税，则意味着税务机关要直接面对千家万户的居民，如何高效征收而不扰民，现在税务机关如不扩大编制，力不从心是显然的。

全国房地产商会联盟副主席、河南省房地产业商会常务副会长赵进京表示，房产税改革不是一朝一夕的事，需要一个长期的市场焦灼过程。做好了，政府与百姓都是赢家，做不好，最终的压力还是会转嫁到消费者身上。“房地产作为一种不动产，本来就是投资型消费品，所以还是应该由市场来主导，房价的高低与房产税怎样征收并没有直接的关系。”

“但从另一层面上讲，房产税实施进程由虚拟走向实战，着实证明我国的经济体制改革又向前迈进了一大步。”赵进京说。

问世还是流产？

房产税到底能不能成为救市的最后一根稻草？我们还要回归理性地去看待。从理论上讲，征收房产税，能够将资金实力不足的投资者驱赶出房地产市场，而对于资金实力雄厚者则无能为力。从2010年房地产调控的情况看，大型的、资金实力较强的开发商与购房者受到的冲击不大，房产税出台后也是如此，自有资金雄厚的投资者不会受到房产税冲击，依靠借贷、资金链崩得较紧的开发商与投资者将被驱逐出市场。这样看来，不用政府强令，炒房哄抬房价的顽疾就不攻自退，时而冒出的新地王也会在优质的投资环境中土崩瓦解。

但想象终归是想象，赵进京还是对房产税的价值定位表示出了担忧：还是中国的人均住房面积主宰着我国房地产发展方向，只要存在着房地产市场的刚性需求，无论是对开发商热衷于拿地，还是投资者倾心于炒房，也都只能是水中捞月。加大廉租房与经济适用房建设力度，形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系才是解决房地产现状的有效途径。

“因为从世界上发达国家对房产税征收的历史经验来看，还没有一个国家真正能通过房产税的征收把房价调控好的成功案例。房产税的征收势在必行，但具体情况还要具体分析，需要摸着石头过河，不能贸然进攻。”赵进京说。

河南地产专家、王牌企划董事长上官同君表示，近几年在全国范围内推行房产税的可能性并不大，关键是每个城市的情况都不一样。如果出台紧缩政策，比较大的可能还是进一步挤压开发商的资金链，控制信贷规模以及在资本市场的融资行为，以此促进开发商加快开发进度、降低售价、推出更多货量。

河南省发改委相关负责人也坦言，投资过热与高房价问题应由税收与贷款成本解决，征收房产税、给房地产市场单独加息是最好的选择。与此同时，需要找到多项政策的平衡点，包括房产税、预售金监管、土地增值税等多项政策。还要避免房产税率过低或征收范围不一导致的转嫁成本等问题。

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